惠誉:确认领展房产基金“A”长期发行人评级,

 新闻资讯     |      2020-05-15 09:21

久期财经讯,5月11日,惠誉评级已确认总部位于中国香港地区的领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust,简称“领展房产基金”,00823.HK)“A”长期发行人违约评级(IDR)。展望“稳定”。惠誉还确认了领展房产基金的高级无抵押评级和通过The Link Finance (Cayman) 2009 Limited发行的50亿美元中期票据计划评级为“A”。

评级的确认反映出,领展房产基金从其地理位置优越的投资性房地产组合中获得了强劲的经常性收入,其中大部分投资性房地产位于中国香港地区的大型城市住宅区。惠誉预计,由于COVID-19大流行,领展房产基金的财务状况将有所减弱,但杠杆率和覆盖率将与“A”评级保持一致。惠誉同时预计,领展房产基金的财务管理将保持审慎,并保持强劲的流动性。

宏观经济环境的不确定性:惠誉预计,与大流行相关的经济不确定性将损害领展房产基金的经营业绩。尽管如此,其租户专注于向当地居民提供日常消费品,因此受宏观经济因素的影响较小,这有助于减轻大流行带来的影响。该信托公司为中国香港租户设立了一项3亿港元的租户支持计划,并为中国内地租户提供了一个单独的计划,以减轻租户的经营压力,而不是申请租金优惠。

杠杆率处于“A”评级范围内:惠誉预计,在截至2020年3月的财年(2020财年),该公司的杠杆率(以净债务/投资性房地产价值衡量)将上升至10.5%,而2021财年将上升至12.3%,原因是经营环境困难以及领展房产基金投资性房地产的评估价值下降。该信托公司预计其投资性房地产价值在2020财年将降至约1930亿港元。然而,该公司的杠杆率与中国香港的商业地产同行相比仍算有利,在“A”评级水平上有很大的上升空间。

多元化的商业组合:领展房产基金的97个零售商场虽然地理位置集中在中国香港地区,但却遍布中国香港的城市住宅区,而且大多数位于大型公屋,吸引了来自这些公屋和临近私人住宅区的居民。领展房产基金的租户专注于必需消费品,如食品相关行业(超市、湿市场和餐饮店)、日常服务、个人护理、药房和教育服务等。

这使得领展房产基金的购物中心抵御经济下行的弹性更强,对旅游业的依赖程度更低。2019年,该公司的经营情况运保持强劲。此外,领展房产基金约57000个停车位的投资组合为其提供了稳定的收入。已完工的办公楼物业——九龙海滨汇(The Quayside)和在澳大利亚新收购的办公楼——将于2021财年开始提供稳定的租金收入。

稳健的经营记录:领展房产基金拥有稳健的资产增值记录。该公司从香港房屋委员会继承的商场质量比私人开发的商场低,但自2005年上市以来,领展房产基金已经完成了71个资产增值项目,目前有8个项目正在进行资产增值,另有15个项目即将启动或正在计划中。领展房产基金还改变了租户组合和门店规模,以适应不断变化的消费者偏好。这使得过去4年的租金调升率(rental reversion)和EBITDA利润率持续上升。

资产回收支持扩张:惠誉预计,领展房产基金将继续实施其资产回收策略,以扩大投资组合。领展房产基金分别于2019年1月和3月收购了位于北京和深圳的资产,总代价为92亿元人民币。这两处房产均实现了正租金调升率。此外,该公司还于2019财年在香港撤出了12个非核心资产,达到了1.12亿港元,足以覆盖收购。惠誉预计,领展房产基金在融资收购方面仍将保持谨慎。

审慎的财务管理:领展房产基金的经常性EBITDA/利息覆盖率保持稳健,这一比率在2019财年为11.5倍,经营业绩的不确定性可能会导致覆盖率下降,但惠誉预计该比率将保持稳健水平。领展房产基金的有抵押借款比例很低,2019财年无抵押投资性房地产/无抵押债务的比率保持在9倍的强劲水平。

领展房产基金的评级受其投资性房地产具有弹性的租金收入,以及强劲的经营和资产增值记录所支持。该公司的投资性房地产组合主要包括中国香港大型城市住宅区的购物中心,以及中国内地一线城市的购物中心和办公楼。领展房产基金的所有物业均有较高的入住率和持续增长的租金调升率。

领展房产基金的投资性房地产EBITDA规模为9.6亿美元,与太古地产有限公司(Swire Properties Limited,简称“太古地产”,01972.HK,A/稳定)相似,但低于新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited,简称“新鸿基地产”,00016.HK,A/稳定)。领展房产基金的投资性房地产EBITDA/总利息覆盖率为11.5倍,是“A”级同行中最高的,而其2019财年的净债务/投资性房地产价值为8%,是“A”级同行中最低的。

-中国香港地区的零售物业平均入住率为94%,中国内地的零售和办公楼物业平均入住率为93%,中国香港办公楼平均入住率为80%

流动性充足,财务灵活:截至2020年上半年,领展房产基金的现金和银行存款(包括短期银行存款)为63亿港元,足以覆盖35亿港元的短期债务。截至2020年上半年,领展房产基金的未动用贷款额为187亿港元。该公司的大部分投资性房地产均为无抵押物业,因而增加了财务灵活性。领展房产基金拥有多元化的资金来源,包括银行贷款和中期票据。该公司的借款到期期限较为分散,26%的借款将在未来2年内到期。领展房产基金的借贷成本较低,截至2020年上半年,平均借贷成本为3.2%。